Boliggapet mellom unge med og uten formuende foreldre har nesten doblet seg

– Økonomisk støtte fra foreldrene er en viktig inngangsbillett til boligmarkedet. Og fordi boligen er den viktigste veien til formue for folk flest, kan et forsprang tidlig i livet gi store forskjeller i formue senere, sier Ragnar Juelsrud.

Han er førsteamanuensis ved Økonomisk institutt ved Universitetet i Oslo. Sammen med fire kolleger har han brukt registerdata fra Statistisk sentralbyrå (SSB) og Kartverket til å følge foreldre og barn i hele den norske befolkningen fra 1992 til 2017.

I artikkelen The housing channel of intergenerational wealth persistence viser Juelsrud og medforfatterne at gapet i boligeie mellom unge med formuende foreldre og unge med mindre formuende foreldre har økt markant. 

I undersøkelsen deler forskerne foreldrene på midten etter finansformue – altså bankinnskudd, aksjer og fond, ikke inntekt.

Stabil forskjell 

– I 2005 var forskjellen hvem som eide bolig da de var 30 år rundt ti prosentpoeng mellom de to gruppene. I 2017 hadde gapet økt til rundt 18 prosentpoeng, forteller Juelsrud. Han presiserer at det innebærer nesten en dobling på drøyt ti år.

Dataene i studien går fram til 2017. Offentlig statistikk tyder, ifølge økonomen, ikke på at det har blitt lettere for unge uten drahjelp i årene etterpå. 

Ifølge Statistisk sentralbyrås (SSBs) levekårsundersøkelse fikk omtrent én av fire husholdninger som kjøpte bolig de siste fire årene, hjelp fra foreldrene i 2023 – en andel som har vært ganske stabil siden 2012. Blant boligkjøpere under 30 år fikk nesten halvparten foreldrehjelp, viste SSBs undersøkelse fra 2015.

En vanlig innvending er at barn av formuende foreldre også oftere har høy utdanning og god inntekt selv, og at det er dette som forklarer forskjellen.

– Vi har tatt høyde for de unges egen inntekt, utdanning, formue, bosted og om de bor sammen med noen, og for foreldrenes inntekt, utdanning og bosted. Disse forholdene forklarer om lag halvparten av gapet, særlig de unges egen inntekt. Den andre halvparten henger sammen med foreldrenes formue i seg selv, sier Juelsrud.

Lik vilje, ulik evne

Forskerne gjennomførte også en mindre nettbasert spørreundersøkelse blant 240 foreldre over 40 år i 2023.

– Rundt åtte av ti foreldre svarte at bolig er det de helst vil hjelpe barna med økonomisk, og det gjelder uansett hvor mye penger de har. Men mens nesten ni av ti av de mest formuende har hjulpet eller kan tenke seg å hjelpe barna inn på boligmarkedet, gjelder det under fire av ti av dem med minst formue. Forskjellen handler altså om evne, ikke vilje, sier Juelsrud.

Han understreker at bolig skiller seg ut.

– Foreldrene vil i langt mindre grad støtte barnas forbruk eller gi dem aksjer og fond. Bolig ses som en fornuftig investering, sier han. 

Fra pengegaver til felles kjøp

Studien dokumenterer fire måter foreldre hjelper barna inn på boligmarkedet på. Alle brukes oftere av foreldre med mye formue:

1. De overfører penger fra sparepenger, aksjer eller fond
2. De tar opp mer lån på sin egen bolig og bruker pengene til å hjelpe barnet
3. De kjøper boligen sammen med barnet
4. De eier en bolig som de selger til barnet – gjerne til en pris godt under det de ville fått i markedet.

Når foreldre selger en bolig til egne barn, er prisen, ifølge økonomen,  i gjennomsnitt over 25 prosent lavere enn for sammenlignbare boliger som selges i markedet. Det tilsvarer rundt 740 000 kroner i 2015-kroner, eller om lag én million kroner i dagens pengeverdi.

– Til sammen forklarer disse fire kanalene mer enn halvparten av den delen av forskjellen som henger sammen med foreldrenes formue. Den viktigste enkeltkanalen er at foreldre låner mer på egen bolig. Resten handler trolig blant annet om kausjon og overføringer som ikke er synlige i dataene, sier Juelsrud.

Hjelp til å investere i bolig utgjør imidlertid, ifølge ham, langt mer enn tryggheten ved å eie sitt eget.

– Å eie egen bolig er i seg selv en kilde til formue. Fordi boligen i stor grad er lånefinansiert, gir prisveksten høy avkastning på egenkapitalen. Og jo tidligere du kommer inn, jo flere år med prisvekst får du, sier Juelsrud.

Forskerne har også laget en økonomisk modell for å beregne hva dette betyr over livsløpet. Beregningene tyder på at muligheten til å eie bolig kraftig forsterker hvor mye foreldrenes formue betyr for barnas formue i begynnelsen av 40-årene.

– Unge med mindre bemidlede foreldre jobber og tar utdanning og kommer seg også inn på boligmarkedet, men det tar ofte lengre tid. Mange tar igjen forskjellen i boligeie, men forspranget i formue kan vare lenge, sier Juelsrud.

Stor forskjell på by og land

I studien har Ragnar Juelsrud ikke sett spesifikt på forskjeller mellom by og land, men han påpeker at det er i de store byene den store boligprisveksten har foregått de siste tiårene.

Ifølge SSBs boligprisindeks har prisene på brukte boliger i Oslo og Bærum, ifølge ham, blitt nesten 13 ganger så høye siden 1992, mot drøyt åtte ganger for landet som helhet. Justert for generell prisstigning har boligprisene i Oslo og Bærum blitt nesten seks ganger så høye, mot nesten fire ganger på landsbasis.

Norges Bank har regnet ut at en 25–35-åring med medianinntekt i Osloregionen kunne kjøpe 15 prosent av boligene der i 2013, med lån på fem ganger inntekten. I 2023 var andelen falt til 5 prosent. I resten av landet har kjøpekraften vært relativt stabil. 

– De som har foreldre med bolig og formue i byene der prisene har steget mest, har en stor fordel, sier Juelsrud.

Akkurat nå går det tregere i Oslo-markedet: Ifølge Eiendom Norge falt prisene i Oslo med en prosent i september, og det er rekordmange usolgte boliger. Juelsrud påpeker at boligeiere over tid har tjent godt på prisveksten, men at det ikke er noen naturlov. Rundt 1990 falt boligprisene kraftig.

Kan få gjeldsproblemer

At noen trekker et mer fordelaktig lodd med hensyn til bolig og formue – bare fordi foreldrene deres har penger er, ifølge forskeren, problematisk.

– Et nærliggende forslag er å senke egenkapitalkravet ytterligere. Det ble senket fra 15 til 10 prosent fra 2025. Men beregningene våre tyder på at et lavere egenkapitalkrav ikke nødvendigvis hjelper dem uten foreldrestøtte mest. For unge som har fått litt hjelp, kan det gi det de akkurat trenger, mens de uten hjelp fortsatt er langt unna. I tillegg kan folk ta opp mer gjeld enn de klarer å betjene, sier Juelsrud.

Økonomen mener det viktigste er å bygge flere boliger der folk vil bo, slik at prisveksten blir lavere. 

– Lavere boligprisvekst gjør det mindre avgjørende hvem som kom tidlig inn på boligmarkedet, og det svekker fordelen av å ha formuende foreldre, sier Ragnar Juelsrud.

Nyhetsbrev fra Forskningsnytt

Få tips om nye funn og innsikt fra Universitetet i Oslo.

Gå til påmelding