SENSORVEILEDNING 3. avdeling høsten 2009
Dag 1
Forfatter: Lagdommer Per Racin Fosmark
Innledning
Oppgavetype: Praktikum.
Eksamenstid: 6 timer.
Fagområder: Obligasjonsrett. Avtalerett. Dynamisk tingsrett.
Oppgaven må anses som sentral og godt dekket i pensum. De rettsspørsmål oppgaven reiser, er imidlertid av varierende vanskelighetsgrad.
Referanser til pensum (der det er aktuelt) behandles under de enkelte spørsmål. Det forutsettes at sensorene setter seg inn i de deler av pensum som er relevant for å besvare oppgavens spørsmål.
En sensorveiledning er til orientering ikke en mønsterbesvarelse, men en veiledning for sensorene i sensurarbeidet.
Nedenfor følger en gjennomgang av de ulike rettsspørsmål oppgaven reiser.
Tvist nr. 1:
Den argentinske stat (kjøperen) krevde prisavslag beregnet til utbedringskostnadene; for kloakken NOK 300 000 og for soppskadene NOK 2,7 millioner.
Fagområde: Obligasjonsrett (avhendingsloven).
Pensum: Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett (2003), eller Jo Hov, Avtalebrudd og partsskifte (2002).
Læringskrav: God forståelse.
Eiendommen er solgt ”as is”. Spørsmålet blir derfor om kloakken og/eller den ekte hussoppen utgjør en mangel, jf. avhendingsloven § 3-9, og om dette gir kjøperen krav på prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12. Oppgaven legger ikke opp til noen drøftelse av beregningen av et eventuelt prisavslagskrav.
I pensum er dette særlig behandlet hos Hagstrøm side 141-152 og side 153-159, og Hov side 105-109 og side 117-118.
Når det gjelder kloakken, er det kun spørsmål om avhendingsloven § 3-9 i.f. tilsier at vi står overfor en mangel.
Hagstrøm har formulert spørsmålsstillingen på følgende måte side 157:
”Ellers må spørsmålstillingen ved eiendomssalg bli hvorvidt den solgte eiendom under hensyn til eiendommens type, alder, innretning, synlige vedlikeholdstilstand og andre konkrete omstendigheter er dårligere enn det man normalt kunne vente.”
Selv om prisen var høy (NOK 30 millioner), var villaen nærmere 100 år gammel. Det må være rimelig klart at det forhold at kloakkrørene var i full oppløsning, ikke kan utgjøre noen mangel. Ut fra oppgaveteksten er det her ikke et spørsmål om Peder Ås har misligholdt sin opplysningsplikt. Noen særlig omfattende drøftelse kan her ikke forventes.
Når det gjelder den ekte hussoppen, blir utgangspunktet for vurderingen den samme som ovenfor. Jeg forstår oppgaveteksten dit hen at opplysningene om lukt kun refererer seg til hussoppen. I tillegg til at man må foreta en generell vurdering i forhold til avhendingsloven § 3-9 i.f., blir det her også et subjektivt moment; har Peder Ås misligholdt sin opplysningsplikt, jf. avhendingsloven § 3-7.
Den ekte hussoppen må anses å være en stor (utbedringskostnader NOK 2,7 millioner), skjult og for kjøper uventet mangel. Etter mitt skjønn taler mye for at denne utgjør en mangel alene i forhold til avhendingsloven § 3-9 i.f., sml. Rt. 1934 side 529 omtalt hos Hagstrøm nederst side 157. I tillegg kommer det forhold at Peder ”hadde selv vært engstelig for hva lukten kunne stamme fra”. Etter mitt syn trekker dette i retning av at Peder burde opplyst om dette, slik at kjøperen kunne foretatt nærmere undersøkelser, jf. avhendingsloven § 3-7 .
Det avgjørende for bedømmelsen må som vanlig være studentenes evne til å se problemstillingene og drøftelsene, og hvilket resultat studentene kommer til, må i utgangspunktet tillegges mindre vekt.
Etter mitt syn er det mest nærliggende å konkludere med at den ekte hussoppen utgjør en mangel, jf. avhendingsloven § 3-9, jf. § 3-7, og at kjøperen har krav på prisavslag stort NOK 2,7 millioner, jf. avhendingsloven § 4-12 andre ledd. Den ødelagte kloakken utgjør derimot ingen mangel.
Tvist nr. 2:
Den argentinske stat hevdet å ha krav på hele tomtearealet slik det var forutsatt.
Fagområde: Dynamisk tingsrett.
Pensum: Thor Falkanger og Aage Thor Falkanger, Tingsrett (6. utgave 2007).
Læringskrav: God forståelse.
Her står vi overfor en hjemmelskonflikt, og oppgaven reiser spørsmål om ekstinksjon til fordel for den argentinske stat utenfor det lovfestede (tinglysningsloven). I pensum er dette særlig behandlet på side 578-581.
Den første dommen, hvor spørsmålet om tinglysingsloven overhodet kan suppleres med ulovfestede ekstinksjonsregler, er Rt. 1986 (Norske Fjellhus). I denne saken var det ikke grunnlag for ekstinksjon.
Et grunnvilkår for at den argentinske stat kan ekstingvere, er at den argentinske stat var i aktsom god tro. Ut fra oppgavens faktum må dette vilkåret klart være oppfylt, og noen omfattende drøftelse på dette punkt er hverken nødvendig eller ønskelig.
I tillegg må det foreligge ”sterke grunner” for at den argentinske stat kan ekstingvere, jf. Rt. 1992 side 352 (Sigdal-dommen), og det må foretas en bred, konkret vurdering. Det som i dette tilfellet kanskje kan tale for ekstinksjon, er at Peder Ås i dette tilfellet fremstod objektivt sett som eier av hele tomten. I tillegg hadde Margrethe Wachtmeister, som eier av naboeiendommen, selv medvirket til å skape det inntrykk at Leopoldus Ås eiendom omfattet hele haven på nærmere 3 mål. Se Falkanger og Falkanger side 579 når det nærmere gjelder ”vilkårene” for ekstinksjon.
Etter mitt syn er det imidlertid ikke grunnlag for ekstinksjon i dette tilfellet. Den argentinske stat har ikke gjort investeringer, heller ikke i form av opparbeidelse av haven.
Den sentrale dom her er Rt. 2000 side 604 (Betzy Kjelsberg), hvor eieren av en villatomt ikke fikk medhold i at det var grunnlag for ekstinktivt godtroerverv av et areal som lå utenfor tomtegrensen, men innenfor havegjerdet. I dommen viser man til Sigdal-dommen, og førstvoterende uttalte at den saken var spesiell, da det nettopp var gjort store investeringer i tillit til en forutsetning om eiendomsgrense. Jeg nevner at Falkanger og Falkanger behandler ikke denne dommen under ”§ 50.4. Ekstinksjon utenfor det lovfestede”, men den er omtalt flere steder under ”§ 26. Eiendomshevd – vilkår og virkninger”, som også var et sentralt spørsmål i dommen. Studentene bør imidlertid kjenne til Kjelsberg-dommen også i relasjon til spørsmålet om ekstinksjon, da dommen – også i forhold til ekstinksjon utenfor det lovfestede - er sentral i undervisningen og står i domssamlingen som er tillatt hjelpemiddel til eksamen.
For ordens skyld nevner jeg at oppgaveteksten gir ingen foranledning til å ta opp spørsmålet om hevd, noe som for øvrig åpenbart ikke kan føre frem.
De studenter som kjenner Kjelsberg-dommen, bør kunne besvare dette spørsmålet relativt kortfattet og konkludere med at det ikke er grunnlag for ekstinktivt erverv. Men her som ellers må det være studentenes drøftelser og evne til å se problemstillingene som må være avgjørende for bedømmelsen.
Tvist nr. 3:
Dersom den argentinske stat ikke fikk rett til hele tomtearealet, ønsket den argentinske stat ikke å stå ved kjøpet med Peder Ås.
Fagområde: Obligasjonsrett (avhendingsloven)
Pensum: Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett (2003), eller Jo Hov, Avtalebrudd og partsskifte (2002).
Læringskrav: God forståelse.
Den argentinske stats krav her er hevning av kjøpet, og kravet et subsidiært, det vil si man må – uansett hva studentene er kommet til ovenfor under tvist nr. 2 – forutsette at den argentinske stat ikke har krav på hele tomtearealet. Oppgaven gir ingen foranledning til å ta opp spørsmålet om avtalerettslig ugyldighet. Hjemmelen for hevningskravet er avhendingsloven § 4-13 første ledd, som oppstiller krav om vesentlig kontraktsbrudd (”vesentleg avtalebrot”). I pensum er dette behandlet hos Hagstrøm side 410-423 og Hov side 153-162.
Etter mitt syn er rimelig klart at man her står overfor et vesentlig kontraktsbrudd. Hagstrøm skriver følgende om vesentlighetskravets innhold (side 411):
”Ved praktiseringen av vesentlighetskravet må det ledende synspunkt være at det er forutsetning at misligholdet er av en slik art og/eller et slikt omfang at det gir kreditor ”rimelig grunn … å si seg løst fra kontrakten”, […] Svaret skal etter rettspraksis bero på en nokså sammensatt helhetsvurdering.”
Utgangspunktet må tas i avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse. Bygningen skulle brukes som residens for ambassadøren. Når den vakre haven ble halvert, er det naturlig at eiendommen, som anført av den argentinske stat, ikke lenger var egnet som residens, hverken sikkerhetsmessig eller i representasjonsøyemed. På denne bakgrunn må det kunne sies at den argentinske stat har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Noen særlig omfattende drøftelse kan her ikke forventes.
Noen studenter vil kanskje også i hevningsdrøftelsen trekke inn hussoppen og kumulere manglene . Det må være helt ok, selv om oppgaven ikke legger opp til dette. En kumulasjon vil bare medføre et hevningskravet står enda sterkere.
For ordens skyld nevner jeg at oppgaven ikke legger opp til at studentene skal gå inn på hevningsoppgjøret.
Tillegg etter sensormøtet:
Enkelte studenter anvender læren om bristende forutsetninger. Forutsetningslæren kan imidlertid vanskelig føre frem på et lovbestemt område. Jeg nevner også at det selvsagt kan være naturlig her å trekke inn det at eiendommen er solgt ”as is”, jf. avhendingsloven § 3-9.
Tvist nr. 4:
Arvingene gjorde gjeldende at det store Rubensportrettet i huset tilhørte Margrethe.
Fagområde: Tingsrett.
Pensum: Thor Falkanger og Aage Thor Falkanger, Tingsrett (6. utgave 2007).
Læringskrav: God forståelse.
Problemstillingen her er om Peder Ås har fått rett til maleriet ved ekstinktivt godtroerverv. Dette behandles i pensum særlig side 541 og side 486-490.
Det er sikker rett at det ikke skjer noe ekstinktivt erverv i forhold til arvingen (Peder Ås). Han trer inn i Leopoldus Ås stilling, dvs. at han står verken sterkere eller svakere enn avdøde. Resultatet blir følgelig at arvingene til Margrethe Wachtmeister får rett til maleriet. Dette kan - og bør - besvares kort.
Tvist nr. 5:
Må Peder betale regningen fra konservatoren?
Fagområde: Obligasjonsrett.
Pensum: Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett (2003) eller Jo Hov, Avtalebrudd og partsskifte (2002).
Læringskrav: God forståelse.
Det er ingen uenighet om timeprisen eller medgått tid. Problemstillingen blir derfor om man står overfor en resultatforpliktelse eller innsatsforpliktelse. Dette behandles i pensum av Hagstrøm side 115-119 og Hov side 55-56.
Hvis man kommer til at kontraktsplikten kan karakteriseres som en innsatsforpliktelse, innebærer dette at konservatoren har krav på vederlag selv om resultatet uteble. I dette tilfellet fremstår avtalegrunnlaget etter mitt syn som noe uklart. Det fremgår imidlertid av oppgaveteksten at ”[D]et eneste forsvarlige var å prøve å ”skille trykk og papplate og for øvrig å nøytralisere syreskadene”. Etter min mening ligger det i dette at resultatet var usikkert (jf. ”prøve å”), noe som trekker i retning av å se det som en innsatsforpliktelse.
Hvilken løsning studentene kommer til her, er uten betydning. Studentene bør imidlertid for å få uttelling finne frem til problemstillingen og få noe ut av drøftelsen.
Tillegg etter sensormøtet:
Mange studenter anvender håndverkertjenesteloven og særlig § 17. Det er et mulig rettsgrunnlag, men § 17 sier ikke noe om vi her står overfor en innsatsforpliktelse eller resultatforpliktelse. Det beror på en tolkning av avtalen.
Tvist nr. 6:
Marte krevde å heve kjøpet av Munchtrykkene.
Fagområde: Obligasjonsrett.
Pensum: Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett (2003) eller Jo Hov, Avtalebrudd og partsskifte (2002).
Læringskrav: God forståelse.
Studentene bør innledningsvis slå fast at det dreier seg om en frivillig auksjon, og at forbrukerkjøpsloven får anvendelse, jf. § 1. Det sentrale spørsmålet er om det forelå en kjøpsrettslig mangel ved trykkene i og med at de ble solgt ”as is”.
Studentene må finne frem til forbrukerkjøpsloven § 17 som gjelder ting solgt ”som den er” og auksjonssalg. Da Marte hadde anledning til å være til stede på auksjonen, følger det av § 17 andre ledd at reglene i første ledd gjelder tilsvarene så langt de passer. Passusen ”så langt de passer” innebærer blant annet at det må tas hensyn til de særlige forhold som gjelder ved auksjonssalg. Konkret innebærer dette at man ikke uten videre kan legge kjøpesummens størrelse til grunn ved vurderingen etter § 17 første ledd litra a ved auksjonskjøp, fordi forbrukeren selv i praksis avgjør hvor mye hun vil by. Det må i stedet skje en konkret vurdering av hvilken vekt kjøpesummen og eventuelt utropsprisen skal tillegges.
I pensum behandles ”as is klausuler” hos Hagstrøm særlig side 328-330 og Hov særlig side 117-118. I tillegg kan studentene trekke inn misligholdt opplysningsplikt, jf. forbrukerkjøpsloven § 17 første ledd litra b, jf. § 16 første ledd litra b. Se Hagstrøm side 135 flg. og Hov side 105 flg.
Etter mitt syn må studentene kunne velge om de tar utgangspunkt i § 17 første ledd litra a eller litra b.
Etter litra a foreligger det en mangel ”når tingen er i dårligere stand enn forbrukeren med rimelighet hadde grunn til å forvente på bakgrunn av forbeholdet, kjøpesummens størrelse og forholdene ellers”. I dette tilfellet er den riktige verdien på Munchtrykkene bare 10 % av kjøpesummen, og det er etter min mening et så vesentlig avvik at det foreligger en mangel etter litra a. Dette gjelder selv om man hensyntar det som fremgår ovenfor når det gjelder de særlige hensyn ved auksjonssalg .
Det kan ikke kreves at de studenter som kommer til at det foreligger en mangel etter litra a, også tar opp spørsmålet om misligholdt opplysningsplikt etter 16 første ledd litra b. Oppgaven gir imidlertid foranledning til å ta opp dette, jf. opplysningen om at Lars Lure unnlot å opplyse noe om restaureringene.
Etter § 16 første ledd litra b har tingen en mangel dersom ”selgeren ved kjøpet har forsømt å opplyse om forhold ved tingen […] som han eller hun burde kjenne til, og som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, dersom unnlatelsen kan antas å ha virket inn på kjøpet”.
Etter mitt syn må det være rimelig klart at Munchtrykkene har en mangel også etter denne bestemmelsen, og noen omfattende drøftelse kan ikke forventes.
Tvist nr. 7:
For det tilfelle at kravet mort Lars Lure ikke førte frem, krevde Marte erstatning av Peder Ås.
Fagområde: Obligasjonsrett.
Pensum: Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett (2003) eller Jo Hov, Avtalebrudd og partsskifte (2002).
Læringskrav: God forståelse.
Problemstillingen her knytter seg til direktekrav, og det er eventuelt tale om deliktsansvar. I pensum behandler Hagstrøm dette særlig side 804-813, og Hov særlig side 325 og side 348-351.
Spørsmålet er om Peder Ås i dette tilfellet har utvist uaktsomhet slik at det var påregnelig at også Marte ble skadelidende. Etter mitt syn kan det vanskelig bli tale om ansvar her. Peder restaurerte trykkene, slik at skavankene ikke var synbare. Samtidig informerte han Lars Lure om dette. En slik ”pynting av bruden” kan neppe føre til at Peder blir erstatningsansvarlig.
Dette spørsmålet må anses som relativt vanskelig, og vi bør se med milde øyne på de studenter som får problemer her.
Tillegg etter sensormøtet:
De fleste studenter finner ikke culpagrunnlaget, men anvender direktekravsbestemmelsen i forbrukerkjøpsloven § 35. Men ut fra erfaringene med sensuren bør man ikke trekke noe særlig for dette, hvis direktekrav er behandlet riktig. Men de som ser deliktansvarsgrunnlaget – og får noe forstandig ut av dette – bør få klart pluss.
Tvist nr. 8:
Peder Ås krevde 80 % av salgssummen fra Lars Lure
Fagområde: Avtalerett.
Pensum: Geir Woxholth, Avtalerett (6. utgave 2006) eller Jo Hov, Avtaleslutning og ugyldighet (2002) .
Problemstillingen her om det er grunnlag for å sette avtalen om at Peder skulle motta maksimum NOK 250 000 helt eller delvis til side etter avtaleloven § 36. Dette er et vanskelig spørsmål, og løsningen er usikker.
På den ene siden kan i utgangspunktet det vederlag Peder får i henhold til avtalen, fremstå som urimelig i relasjon til avtaleloven § 36. På den annen side må man se avtalen i sammenheng, og her taler det klart i favør av Lars Lure at han ikke hadde noen returrett om salg ikke kom i stand.
I pensum er avtaleloven § 36 behandlet hos Woxholth side 342 flg. og Hov side 274 flg.. .
Hvilket resultat studentene kommer til, må være helt uten betydning. Men studentene bør få frem at det i utgangspunktet er avtalefrihet, jf. NL 5-1-2, og at det skal en del til for å få avtalen revidert etter avtaleloven § 36.
Tillegg etter sensormøtet:
Avtalen mellom Peder Ås og Lars Lure er i realiteten et salg, og ikke kommisjon. Selv om oppgaveteksten ikke legger direkte opp til det, er det naturlig – og etter omstendighetene et pluss – om studentene ser sammenhengen med tvist nr. 6. Her har Marte utvilsomt et krav, og i det minste en vesentlig del av beløpet på 3 millioner kroner vil ”forsvinne”.
Tvist nr. 9:
Peder Ås krevde erstatning av Lillevik Hotell for tyveriet av armbåndsuret.
Fagområde: Obligasjonsrett (kontraktshjelperansvar)
Pensum: Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett (2003) eller Jo Hov, Avtalebrudd og partsskifte (2002).
Læringskrav: God forståelse.
I pensum behandler Hagstrøm kontraktshjelperansvaret side 469-477 og Hov side 209-214.
Når det gjelder kontraktsmedhjelperansvaret, kan det være naturlig å nevne at den begrensning som følger av skadeserstatningsloven § 2-1 første ledd andre punktum ikke gjelder for kontraktshjelperansvaret. Skal hotellet hefte, må det betjeningen (oppfyllelseshjelperen) gjorde ha tilknytning til de oppgavene hun var tildelt. Når hun nettopp var ansatt for å rydde værelsene, er det etter mitt syn naturlig at hotellet hefter for tyveriet selv om tyveriet var en ekstraordinær handling.
Det må også her være studentenes evne til å se problemstillingen og drøftelsen – og ikke konklusjonen – som må være avgjørende for bedømmelsen.
Tillegg etter sensormøtet:
Overraskende få studenter finner frem til kontraktsmedhjelperansvaret, når man tar i betraktning den gode pensumdekningen, og at det er eksamen til 3. avdeling. De aller fleste studentene anvender skadeserstatningsloven § 2-1. Men det blir svakt hvis studentene i så fall ikke ser begrensningen i § 2-1 nr. 1 andre punktum, som ikke dekker abnorme handlinger. Enkelte studenter trekker inn Rt. 2008 side 755 (hjemmehjelpdommen).
Avslutning
Denne sensorveiledningen er skrevet uten at jeg har lest noen besvarelser, og jeg er heller ikke sensor til 3. avdeling i høst.
Når det gjelder karaktersettingen, er det viktig at karakterskalaen brukes. Det er også viktig at studentene bedømmes ut fra hva de skriver, og ikke hva de har utelatt – med mindre de har utelatt noe helt sentralt. Det bør også være mulig å få en god karakter, selv om man eventuelt svikter på ett eller to av tvistepunktene, forutsatt at man ikke viser grunnleggende kunnskapssvikt. Jeg vil (eventuelt) sende ut en korrigert veiledning etter sensormøtet 14. desember 2009.
§ § §
Etter sensormøtet har jeg under enkelte av tvistene skrevet et tillegg, samt rettet opp et par trykkfeil.
Lysaker, 5./14. desember 2009
Per Racin Fosmark